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[程七七]_“黑马”正荣地产急刹车,拿地降五成销售零增长

作者:李佳 2019年半年报发布,正荣地产(06158.HK)一改往日冲刺之势转而向优质发展进发。 曾经在5年内销售额从169亿元升至1080亿元,并于去年成功上市的“黑马”——正荣地产,在2019年也开始减速。 经历了高速扩张后,正荣地产将2019-2021的新三年设定为“高质量发展期”。2019

作者:李佳

2019年半年报发布,正荣地产(06158.HK)一改往日冲刺之势转而向优质发展进发。

曾经在5年内销售额从169亿元升至1080亿元,并于去年成功上市的“黑马”——正荣地产,在2019年也开始减速。

经历了高速扩张后,正荣地产将2019-2021的新三年设定为“高质量发展期”。2019年是正荣地产的新三年战略首年,在突破千亿销售后,正荣在注重发展速度的同时,也加强了对规模、利润和品质这三个指标的关注。未来三年将保持年增长30%的增长速度,三年左右的时间实现销售翻番的目标。

业绩增速仅0.8%,毛利率下降

半年报显示,截至2019年6月30日,正荣地产连同合营公司及联营公司的累计合约销售金额约为586.07亿元。

按照正荣地产此前公布的2019年全年合约销售目标1300亿元来看,正荣上半年销售目标完成度约为45.08%,同比增长仅为0.8%,而去年同期这一数据则为170.3%。对于这样的一个成绩,正荣地产执行董事兼行政总裁王本龙在业绩发布会上表示,符合上下半年4:6的销售占比规划,对全年达成目标有信心。

财报显示,正荣地产上半年实现营业收入136.5亿元,同比增加10.8%。其中物业销售收入占比99%,为135.34亿元,同比增长10.83%;租金收入为5598.5万元,同比增长19.43%;物业管理收入4141.8万元,同比增长2.87%,另外还有管理服务收入1745.2万元,同比增长446.28%。

在盈利方面,公司上半年毛利为27.73亿元,同比增加2.2%;毛利率由去年同期的22.04%減至20.32%,主要是由于已交付物业的平均毛利率下降。

观察正荣地产近几年的数据可以发现,正荣地产近几年的毛利率基本在22%上下波动,这和其他房企普遍30%~40%的水平相差较大,这也跟正荣不断扩张有较大关系。

近三年来,正荣地产半年度销售均价分别为1.85万元/平方米、1.68万元/平方米和1.54万元/平方米,逐年下降。销售均价下降也会引发销售费用比例上升和单位销售毛利下降,进一步影响盈利能力。

正荣地产副总裁兼财务总监陈伟健对于销售价格回落问题解释称,毛利率略降很正常,主要是限价,我们会严控我们的成本,包括融资成本、开发成本、管理成本,虽然毛利率下了一点点,但核心的利润是增长的,从7个点增长到8.4。增量的事情我们现在说美元债的额度是借新还旧,我们也希望严控我们整个融资的成本。

拿地减缓,去化速度保持行业前列

正荣地产在拿地上也显得谨慎许多,2019年上半年拿地只有去年的一半。

公司上半年新增22宗地块,总地价为181.68亿元,占地面积约110万平方米,合计建筑面积约290万平方米。而在去年同期,正荣地产新增33宗地块,总占地面积为220万平方米,建筑面积约为590万平方米。

财报显示,公司新增土地分布于全国12个城市中,90%位于二线城市,相对集中。其中,安徽省合肥市新购入土地四宗,总建筑面积约47.59万平方米,占长三角区域新增土地储备建筑面积的60.10%,占上半年新增土地储备的16.55%。

值得注意的是,不同于近年“流行”的合作拿地模式,正荣地产上半年新增的土地储备的权益占比接近90%,也将公司总的土地储备权益的占比由去年底的52%拉高至6月底的57%,权益土储比例增加。

截至2019年6月底,公司拥有167个项目,合计土地储备2634万平方米,同比增加7.34%,增速低于公司销售额的增速。

正荣地产反映去化压力的指标“存货/平均预收账款”在2015至2017年间逐年下降。2018年,正荣地产的存货为757.76亿元,同比增长26.6%,平均预收账款为432.37亿元,同比增长20.2%,存货的大幅增长导致正荣地产“存货/平均预收账款”指标略增,但仍保持在行业1/4分位数之下,去化压力不大。

2019年上半年以来,正荣地产项目首开时间缩短至平均7个月,首开去化率达到70%。在存货持续增长的背景下,“存货/平均预收账款”指标数值为1.76,较年初变化不大,继续保持行业领先。

此外,去化速度加快并没有导致销售费用的增加,反而上半年正荣地产的销售费用占比较上年同期下降了0.2个百分点。正荣地产认为,“说明并不是促销或者营销投入放大推动的,而是公司的销售效率提升了”。

同时,正荣地产的预收账款周转率近年来整体呈现持续上升趋势。2018年正荣地产的预收账款周转率升至2015年以来的最高值0.61,2019年上半年为0.29,较上年同期下降6.5%,不及行业中位数,公司预收账款结转收入的速度仍然有待提高。

降杠杆成效显著,偿债能力增强

从“新三年”战略的具体内容“适当发展规模、持续提升竞争力、不断优化财务结构”来看,正荣地产的完成情况较好。

上半年,正荣地产净负债比率较年初下降3.2个百分点至70.8%,调整后的资产负债率下降0.69个百分点;加权融资利率由2018年年底的7.8%下降至7.6%,现金短债比例也由2018年底的1.19倍提升至1.21倍。

融资方面,上半年正荣在境外通过发行优先票据、永久资本证券、银团/双边贷款及股份配售完成约18亿美元融资。境内方面,则首次发行长租公寓专项债,ABS、ABN,另外正荣还有超过2400亿授信及融资额度未使用,包括31亿元人民币的小公募额度。

其中,银团贷款为正荣地产首次获得的境外融资。7月5日,正荣地产发布首次获得境外银团贷款的公告,当日与恒生银行有限公司、中国民生银行股份有限公司香港分行、东亚银行有限公司、高盛(亚洲)有限责任公司及法国巴黎银行(透过其香港分行行事)五家银行签订融资协议,合计约1.2亿美元的双币种定期贷款融资,期限为3年,融资渠道再次拓宽。

上半年,正荣地产调整后的速动比率为1.17,高于标准值“1”,这表明正荣地产有足够的流动资产来偿还流动负债。同时,正荣地产期末手持现金250.72亿元,较年初增加11.24%,调整后的现金比率也较去年同期的0.35上升48.57%至0.52,已经超过行业3/4分位数,显示出正荣地产较强的短期偿债能力。

长期偿债能力方面,近年来正荣地产反映长期偿债能力的指标“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”一直在行业中位数之下呈现小范围波动,2019年上半年该指标为0.59,同比增长11.32%,依旧不及行业中位数水平,长期偿债能力有待提高。

楼市寒冬,中小企业相继被吞并甚至破产,房地产行业也将向千亿房企和品牌房企进一步集中。千亿过后,正荣地产选择稍作调整,只不过销售增速下滑、拿地减缓、盈利能力又欠佳的正荣地产,该怎样实现它既要业绩三年翻番又要高质量发展的目标?

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