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[瑞海国际]_被你低估的旧改,暗藏楼市新变数

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从上次旧改放出消息至今已差不多两个月有余,从旧改消息出来后,大家就没有给予过多的关注。

  不过,与上一次2018年政府工作报告提及老旧小区改造相比这一次算是动静比较大的了。

  毕竟2019年政府工作报告明确了城镇老旧小区改造具体内容,甚至细化到了更新水电路气等配套设施,支持加装电梯和无障碍环境建设,健全便民市场、便利店、步行街、停车场等细节。

  多次强调后,最近在各地算是看到了旧改动工的迹象,就连小笙周边的老小区也已经开始了路面改造。

  不过,就算已经开始动工,大家依旧认为旧改只是在原有老旧小区的基础上进行改善,与当年轰轰烈烈的棚改还是有很大的差距,毕竟当年的棚改可是前几年楼市上行的巨大推动力。

  01

  旧改接力

  关于棚改,这两天也有新消息出来。

  8月19日,据住建部官网消息,2019年全国棚改计划新开工289万套。

  1至7月,已开工约207万套,占年度目标任务的71.6%,完成投资6000多亿元。

  而从21世纪经济报道搜集的各地棚改进度数据来看,不少省份的目标完成超过50%,部分推进速度较快的省份比如江苏,新开工已经完成超过全年目标80%以上。

  (数据来源:各地住建部门、克而瑞研究中心)

  除此之外,财政部曾经也公布过,2019年棚改计划新开工数量仅285万套,同比下降51%。

  无论今年棚改任务完成过半,还是棚改总量的削减,这些消息对楼市而言都算不上利好。

  毕竟,在“房住不炒”的大背景下,棚改的余温很难再起波澜,短期内棚改真的已经进入了尾声。

  而与棚改进入尾声的态势相反,现在的旧改则来势汹汹。

  在大家普遍的认知中,棚改属于典型的大拆大建,旧改现阶段只是小修小补,因此都认为旧改威力完全不能与棚改相比。

  但事实真的是这样?

  最近小笙发现了广州旧改的新玩儿法,值得推敲推敲。

  02

  威力不容忽视

  近日,广州旧改又喜提热搜。

  随着广州市住房和城乡建设局对《2019年广州市全面改造项目影像资料制作项目》《广州市住房和城乡建设局城市更新项目现场监督巡查工作(2019-2020年度)》进行公开招标,标志着广州旧改进入加速阶段。

  广州作为老牌一线城市,老城区面积较大,待改的地方较多,所以旧改对于广州无异于一件巨大的民生工程。

  据统计,截至目前,广州市已批未完工项目251个,总面积达3126.52公顷,其中旧村项目多达38个。

  2019年有实质性进展的旧改项目为37个,合计面积745.85公顷。

  2019年上半年,广州总计有9区15个村通过公开招标确定旧改合作企业,总涉地面积超过1700万平方米,涉及金额超638亿元。

  可以看到涉及的面积和项目都不是小数。

  我们再来看看其实质实施过程。

  在251个已批未完工项目中,旧村项目多达38个,黄埔占比最多,大约为14个;随后是荔湾,共有7条村;天河有6条村被提及,白云、海珠也有2~3条村被纳入。

  这38个被列入“2019年有实质性进展项目列表”的旧村都在今年处于新开拆、新开工建设、新批复等阶段。

  注意上面提到的“新开拆”、“新开建”,这可不是我们传统意义上的对老小区进行修修补补的工程,而是一拆一建的大工程。

  可见,旧改新玩儿法,不是在原有的基础上做改善,而是拆改结合,而一旦涉及到拆,其威力与棚改之间的距离就进一步在缩短。

  除此之外,相关信息还提到:要进一步优化改造成本核算,将旧村全面改造项目中实际发生的费用纳入改造成本;

  鼓励旧村全面改造采用先收购房屋后回购的方式实施补偿。

  这种玩儿法之下,早就有嗅觉敏锐的房企等着分一杯羹。

  03

  房企抢占“旧改”项目

  据相关消息,富力为了旧改项目,在今年7月就曾官宣其子公司“富力城市更新集团”的成立。

  其名字中的“城市更新”四字可谓与旧改不谋而合。

  而该公司成立短短几月,签约改造的村庄就已超过20个!

  除富力外,保利也斩获颇丰,该集团参与的黄埔区红卫村旧改已进入基础数据核查阶段。

  此外,在2019年之前已进行的冼村和小新塘旧改也分别取得了不错的进展。

  冼村二期复建房已于8月15日顺利收楼,小新塘6000多套复建房已分配完毕。

  除大型房企势在必得的气势外,中小房企也舍不得放弃这块肥肉。

  在房企排名中,30开外的升龙集团所获的5个旧改项目占地面积高达1398.4平方米,相当于2.26个珠江新城。

  其中,2019年所获的4条村就占地1383.25万平方米,占今年已成功招标的16条旧改村的66%,可谓最大赢家。

  虽然旧改是发展工程,又是民生工程。

  但众多房企的加入,足以证明一个问题,那就是有利可图,毕竟旧改刚出时,有专家曾估计,论投资体量,旧改撬动的资金可能高达4万亿。

  但这些房企能凭借自身实力吃下这么大的盘子吗?

  显然有待考证。

来源:微信公众号诸葛找房

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