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[徐亮退役]_资管时代,谁是全业态资产配置专家?

房小评中国房评报道今天

在“房住不炒”思想的指导下,在调控政策的严格执行下,北京住宅市场的投资价值逐步回归理性。从土地供应端开始,大量位置偏远的限竞房集中入市,导致北京住宅的新房、二手房市场去化缓慢,价值上涨乏力。从前,外资积极购买内城豪宅作资产配置的红火景象已经不再。但寻找价值是资本的天性,在经历了2年调控政策打压之后,北京公建类项目的价值前景显现,成为外资围猎的下一个目标。精明的外资,从去年就开启针对我国一线城市大宗物业尤其是写字楼物业的抄底行动。今年一季度,黑石、凯德为首的外资机构在内地的大宗房产交易累积金额已经超过300亿元。其中,北京一季度成交的8笔共155亿元大宗交易中,外资交易占据一半。

反映到微观价格上来说,今年前7个月北京商办市场的成交均价已经比去年有所上涨,尤其是崛起中的南城项目价格涨幅已经接近20%,价值前景明朗。商办市场的价值回归,与北京这座城市战略定位、产业结构升级的大势息息相关。站在城市的高度去判断价值,能够看得更高更远,这是商办物业在近来以及未来很长一段时间,成为资本追逐目标的根本原因。寻找真正具有价值的资产资管时代相比于从前由于信贷刺激等各种原因导致的投资过热,如今的房地产度过躺赢时代,不论是机构还是个人都需要睁大眼睛,去发现真正具有价值的资产,发现北京这座城市赋予的投资机会。何为价值?一看区域,二看产业,三看运营。自2018年,北京规划用地“正负清单”中明确了城六区、中轴线和长安街沿线限制商办开发,新增的公建物业基本都位于新兴区域。新总规对于北京的战略定位是4个“中心”,即政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心。而后三个中心的建设都有赖于“多点”也就是顺义、大兴、亦庄、昌平和房山新城等新兴区域来承载。进入城市化发展的下半场,产业结构升级,发展重心外移,产生新的城市热点区域,必然催生新的公建资产需求。尤其是随着科技创新成为北京经济的全新发展引擎,上至大型企业总部,下至小微企业在这些新兴区域都具有广阔的办公总部等各类需求。这种伴随着城市发展和产业结构升级带来的需求,支撑起了区域的价值,是属于城市未来的需求,也是长期的价值投资机会所在。外资疯狂加仓北京大宗物业背后的逻辑,正是对城市未来价值的投资布局。其目的,既包含了区域发展带来的资产增值前景,也包含了租金回报上涨等收益预期。总而言之,北京作为世界级城市,其产业发展核心区域的公建物业,具备长远的投资价值。而放大这些物业价值的有效方法,就是如发达国家成熟市场那样,由持有方进行专业的资产管理运作,从而完成公建物业的价值升级,用一个近来流行的词来形容就是“赋能”。白银时代,北京楼市正在迈入这样一个需要开发商进行“赋能”的资产管理时代。全业态公建资产配置专家

作为城市配套服务商,万科一直跟随北京的城市发展脚步,选择城市热点板块,布局匹配城市发展和产业进化需求的优质公建资产。

目前,北京万科开发业务以及持有的城市更新项目已经超过20个,比开发的住宅项目还要多,其中在售的商办物业已经超过100万平米。

万科所拥有是全北京最丰富的全业态公建产品,包括甲级写字楼、企业独栋、产业园区、酒店、长租公寓、购物中心、商街、养老等业态,囊括了办公、商业、租赁、养老、产业等几乎所有公建物业所能够承载的发展方向,也是北京这座城市所需要的发展方向。

这些项目广泛分布于海淀、通州副中心、亦庄台湖总部基地、大兴国际机场、丰台总部基地、新首钢功能区等北京传统核心价值高地,以及正在崛起的新兴热点区域。比如:

万科·翠湖国际,以海淀情怀为依托落址海淀区中关村环保园,专注国家战略性新型产业,致力于构建集工作、学习、交流、生活为一体的智慧生态企业总部。

万科·翠湖国际实景图

首开万科中心,作为4号线义和庄地铁站上盖物业,3站直抵大兴国际机场,占据流金淌银的“黄金通道”的核心位置,距大兴国际机场直线距离约20公里,三轨交汇,五轨过境的多元路网宛若钻石的“八心八箭”,聚合世界资本,助推区域蓬勃。

首开万科中心实景图

云创天地,在亦庄经济开发区通州部分打造约14万㎡科创总部,距离通州副中心2站(21号线),国贸7站(17号线转1号线),通过21号线联通双机场,交通便捷。以旗舰产品力打造花园办公方式助力企业成长。

万科云创天地效果图

顺义28街区,距离首都国际机场仅约2公里,距北五环约9公里,京平高速温榆桥以北约2.8公里。是集商务、休闲、购物、社交于一体的5.4 万平临空精致商业综合体。

顺义28街区效果图天竺万科中心,位于天竺综合保税核心区,南接北京首都国际机场,东邻顺义城区。项目整体由万科中心、高效办公、开放下沉花园、商业、景观生态链等多空间构成,并各自提供独特的办公、生活空间。

天竺万科中心实景图

北京万科并不满足于这副星罗棋布的城市资产版图,而是希望以万科品牌能量为内核,立足于公建物业平台,整合内外部资源,以全业态资产配置专家的身份给客户提供一系列的资产配置解决方案。

从前期投资决策到产品规划设计,从阶段性运营管理到实现城市优质资产变现,万科将以“融投管退”资产管理全流程的视角出发,构建属于自己的公建地产发展模式:

紧贴城市发展脉络进行资产布局,通过自身的产品建造、设计能力,从场景营造、办公体验等方面为项目赋予全新的价值,辅以阶段性的产城、产办、自持等品牌运营能力作为提升资产价值的手段,在项目发展成熟后完成资本退出,形成完整的良性生态闭环。最终,凭借出色的产品打造能力加优质的资产流量,打造突围市场的核心竞争力。

北京万科公建平台还拥有强大的外部资源网支持,包括60多家金融机构、五大行(戴德梁行、仲量等)、产业运营服务商、其它地产开发商、行业协会联盟等。

随着北京楼市转向,住宅红利渐消,公建地产领域这块大蛋糕如何消化是每一家开发商都应该考虑的问题,万科无疑已经抢跑。

北京万科通过对市场的预判和政策的把控,提前调整好自身定位,创新发展模式,迎接公建地产的机会和挑战。相信,凭借其强大的产品设计能力、资源整合能力、内容运营能力,万科在房地产白银时代中,依然能够挖掘到城市发展的全新价值,借力城市的机遇共同发展。

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