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[田源做错了什么]_二三线城市土地去化周期上扬,这些城市需要五年!

2019年上半年火热的土地市场,或将导致土地去化困难。

据8月14日易居研究院发布的报告显示,2019年7月,40个城市土地库存去化周期为22个月,较6月份有所上升。未来几个月土地市场将降温,但短期难以进入下行趋势,土地库存或仍将维持高位。

易居研究院数据显示,2019年7月,受其监测的40个城市,土地库存面积为71005万平方米,环比增长3.9%,同比增长13%。土地库存去化周期为22个月,相比6月份的21.3个月有所上升。

从三类城市看,二线城市的土地库存量相比去年继续增大,而三四线城市则有所减少。截至7月底,一线、二线和三四线城市土地库存面积分别为5805、42612和22588万平方米,环比增速分别为0、5.5%和1.9%,同比增速分别为4.7%、25.3%和-3.1%。

与6月份相比,7月一线城市去化周期保持不变,为14.5个月;二线及三四线城市去化周期有所上行,分别为23.8个月和21.2个月。从4月份起,二线城市去化周期已经超过三线城市。

易居房地产研究院研究员王若辰表示,由于开发商在二线城市拿地策略尚未转变,预计未来几个月二线城市与三四线城市去化周期走势仍将背离。

从具体城市来看,在易居监测的40城中,各个城市的土地库存去化周期数值差异较大。其中,桂林、盐城和漳州的去化周期分别达到67、66和61个月,远高于其他城市,面临较大的库存压力。而韶关、无锡、大连、泉州、东莞、深圳和惠州 7个城市的土地库存去化周期小于12个月,库存压力较小。

21世纪经济报道记者注意到,不仅是机构数据,从官方数据来看,随着楼市销售下行、开发商投资热情减弱,房屋新开工面积、竣工面积等数据的增速下降,显示出未来土地库存压力。

8月14日,国家统计局发布了2019年1-7月份全国房地产开发投资和销售相关数据。数据显示,1-7月,商品房销售面积累计88783万平方米,同比下降1.3%,在2019年以来持续负增长。而单从7月来看,商品房销售面积为12997万平方米,同比微幅上涨1.3%,但环比下降35.8%。

(数据来源:国家统计局)

另一方面,从土地库存去化状况来看。1-7月,房屋新开工面积125716万平方米,较1-6月增速回落0.6个百分点;房屋竣工面积37331万平方米,下降11.3%。

(数据来源:国家统计局)

有房企分析人士向21世纪经济报道记者分析,由于新房市场销售逐渐转凉,房企对于后势的判断趋于谨慎,一方面放缓了项目的新开工进度,另一方面收敛了拿地欲望,在土地购置方面变得保守,全国土地流拍率再次升高。未来土地市场将显著降温,土地库存短期内不会增加。

王若辰同时指出,由于土地市场降温程度有限、销售下行等因素的影响,土地去化周期短期难以进入下行趋势,或仍将保持高位。

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